آشنایی کامل با صندوق زمین و ساختمان
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان یک نوع صندوق سرمایه‌گذاری است که به همه افراد جامعه، به هر سطح مالی، این امکان را می‌دهد که در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. به عبارتی دیگر، افرادی که واحدهای این صندوق‌ها را خریداری می‌کنند، می‌توانند به‌طور غیرمستقیم در پروژه‌های ملکی و ساختمانی مشارکت داشته باشند.
به‌طور کلی، صندوق‌های زمین و ساختمان جزء صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک محسوب می‌شوند. سرمایه‌ای که در این صندوق‌ها جمع‌آوری می‌شود از افرادی به دست می‌آید که واحدهای آن را خریده‌اند و این منابع برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی بهره‌برداری می‌شوند.
هنگامی که شما در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنید، در واقع در پروژه‌های ساخت و ساز ساختمان‌های مختلف سرمایه‌گذاری انجام داده‌اید. بعد از اینکه مراحل ساخت و ساز تکمیل شد و واحدها به فروش رفت، سود حاصل از این فعالیت به نسبت میزان سرمایه‌ای که هر سرمایه‌گذار دارد، بین آنها تقسیم می‌شود.
امروزه، با وجود اوضاع اقتصادی و تورم، مردم به دنبال راه‌های سرمایه‌گذاری برای حفظ ارزش پولشان هستند. آنان ممکن است به سراغ طلا، سکه، سهام، زمین و املاک بروند. شما کدام‌یک را ترجیح می‌دهید؟ شاید به دلیل نیاز به سرمایه زیاد، سرمایه‌گذاری در بازار زمین و ساختمان را دور از دسترس بدانید. اما در این مقاله به شما نشان خواهیم داد که با سرمایه کم هم می‌توانید در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنید.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چیست؟
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان یک نوع ویژه از صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که هدف آن ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای تمام افراد از هر قشر و با هر میزان سرمایه است. با خرید واحدهای این صندوق‌ها، افراد می‌توانند به‌طور غیرمستقیم در پروژه‌های ملکی سرمایه‌گذاری کنند. طبق اساسنامه، هدف صندوق جمع‌آوری پول از سرمایه‌گذاران، ساخت پروژه‌های ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساخته‌شده به منظور تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران است. اولین اساسنامه این نوع صندوق‌ها در سال ۱۳۸۷ تدوین شد و در فروردین ۱۳۸۸ معاملات آن آغاز گردید. تأمین مالی این صندوق‌ها به‌صورت شراکتی است و سرمایه‌گذاران در سود و زیان شریک هستند. لیست صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در وب‌سایت فرابورس ایران قابل‌دسترس است.
مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان
از مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:
- امکان سرمایه‌گذاری در بازار زمین و ساختمان حتی با داشتن سرمایه کم.
- حفظ سرمایه در برابر تورم و افزایش قیمت‌ها در بازار ملک.
- کاهش ریسک سرمایه‌گذاری.
- معافیت‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاران.
- دسترسی به اطلاعات شفاف و گزارش‌های دوره‌ای از وضعیت صندوق.
- نقدشوندگی بالا به دلیل معامله این صندوق‌ها در بازار فرابورس.
همچنین، این صندوق‌ها به صاحبان زمین‌هایی که سرمایه‌گذاری زیادی ندارند، این امکان را می‌دهند که منابع مالی مورد نیاز خود را جذب کنند.
از دیدگاه بازار سرمایه، یکی از مزایای این صندوق‌ها این است که پذیرش آنها در بورس می‌تواند به افزایش حجم سرمایه در این بازار کمک کند.
ارکان صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان
ارکان صندوق شامل مجمع صندوق، ارکان مدیریتی (هیأت مدیره، مدیر صندوق، مدیر ساخت)، ارکان نظارتی (ناظر، متولی، حسابرس) و ارکان تضمین‌کننده (بازارگردان و متعهد پذیره‌نویس) است. به شرح زیر می‌باشد:
مجمع صندوق
مجمع صندوق از دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری و همچنین متولی به نمایندگی از سایر دارندگان تشکیل می‌شود. وظایف مجمع صندوق شامل موارد مختلفی است که به مدیریت و نظارت بر عملیات صندوق مرتبط می‌شود.
می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تغییر سایر عوامل تاثیرگذار
- تصمیم‌گیری درباره تعطیلی صندوق
- تأیید اسناد مزایده برای پیش‌فروش واحدهای ساختمانی
مدیر صندوق:
مدیر صندوق، یک نهاد مالی است که به عنوان مدیر شناخته می‌شود؛ این مدیر با تأیید سازمان و موافقت مجمع صندوق می‌تواند تغییر کند. وظیفه مدیر صندوق مدیریت مالی و پروژه‌هاست.
حسابرس:
حسابرس صندوق، وظیفه حسابرسی صورت‌های مالی صندوق را بر عهده دارد.
متولی(بازرس):
متولی صندوق، یک نهاد مالی تأیید شده از سوی سازمان است و با موافقت مجمع صندوق و تأیید سازمان می‌تواند تغییر کند. متولی نظارت بر تمام امور صندوق را بر عهده دارد و به نمایندگی از سهامداران در مجمع حاضر می‌شود.
بازارگردان:
یکی از وظایف بازارگردان، تعیین حد نوسان قیمت، حفظ خریدار بودن اوراق و تنظیم عرضه و تقاضا از طریق خرید مستمر در بازار است.
متعهد پذیره‌نویسی:
اگر سرمایه‌گذاران نتوانند هزینه‌های پروژه را تأمین کنند، متعهد پذیره‌نویسی مسئول تأمین مالی پروژه خواهد بود.
مدیر ساخت:
مدیر ساخت صندوق، یک نهاد مالی با حداقل 5 سال تجربه در مدیریت پروژه‌های ساختمانی بزرگ است که با تأیید مجمع صندوق و سازمان انتخاب می‌شود و قابل تغییر است. وظیفه او انجام کارهای پیمانکاری و ساخت است.
ناظر:
ناظر وظیفه نظارت بر انجام صحیح پروژه را بر عهده دارد و او نیز با تأیید سازمان و موافقت مجمع صندوق قابل تغییر است.
ریسک سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان
باید توجه داشته باشید که افراد در سود یا زیان این نوع صندوق شریک هستند. بنابراین ممکن است سرمایه‌گذار با ریسک‌های زیر مواجه شود:
- ریسک کاهش ارزش دارایی‌های صندوق
- ریسک افزایش هزینه‌های ساخت
- ریسک عدم اتمام پروژه به موقع
- ریسک کاهش قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری
بنابراین، برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، باید ریسک‌پذیر باشید.
چگونه واحدهای صندوق زمین و ساختمان را بخریم؟
صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در بازار بورس ارائه می‌شوند. برای خرید واحدهای این صندوق‌ها ابتدا باید کد بورسی داشته باشید. برای دریافت این کد، باید به یکی از کارگزاری‌ها مانند کارگزاری اقتصاد بیدار مراجعه کنید و کد معاملاتی خود را بگیرید. سپس با کد معاملاتی خود و دسترسی به سامانه معاملات آنلاین، می‌توانید واحدهای صندوق مورد نظر خود را خریداری کنید. برای بررسی صندوق‌ها، می‌توانید امیدنامه و اساسنامه آنها را مطالعه کنید و سپس اقدام به سرمایه‌گذاری کنید.
ارزش خالص دارایی صندوق زمین و ساختمان
ارزش خالص دارایی‌ها یا همان NAV (Net Asset Value) صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، با کم کردن بدهی‌ها از دارایی‌ها به دست می‌آید. هر شش ماه یک بار، دارایی‌های پروژه بر اساس پیشرفت آن و مصالح استفاده شده، توسط کارشناس رسمی قضاوت می‌شوند و به قیمت روز قیمت‌گذاری می‌شوند. سپس ارزش خالص دارایی‌ها محاسبه و به عموم اعلام می‌شود. همچنین مدیران این صندوق‌ها موظفند در زمان‌های مشخص، اطلاعات لازم و میزان پیشرفت صندوق را به اطلاع برسانند. در واقع، ارزش خالص واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان به تفکیک بهای تمام شده و ارزش روز تعیین می‌شود.