“`html
13 نکته حقوقی برای خرید و فروش مسکن مهر
زمین هایی که واحدهای مسکن مهر روی آن ساخته شده، به دو نوع تقسیم می‌شوند: ملکی و اجاره 99 ساله. در واحدهایی که به صورت ملکی هستند، متقاضیان هم زمین را و هم ساختمان را مالک می‌شوند. اما در مجتمع‌های اجاره 99 ساله، فقط ساختمان منتقل می‌شود و زمین متعلق به دولت باقی می‌ماند.
طبق دستورالعملی که در خرداد 1393 از طرف وزارت راه و شهرسازی اعلام شد، خرید و فروش واحدهای مسکن مهر آزاد شد. این دستور به انواع معاملات مسکن مهر و قوانین آن شکل قانونی داد. همچنین، طبق این دستور، خرید و فروش واحدهای در حال ساخت بعد از واگذاری و تحویل یا تنظیم اسناد مالکیت ممکن است.
در خرید و فروش مسکن مهر ملکی، هم زمین و هم ساختمان منتقل می‌شوند. برای واحدهای مسکن مهر ملکی که به صورت قسطی فروخته شده‌اند، خریدار و فروشنده باید به بانک مراجعه کنند تا تغییر نام مالک در اسناد صورت بگیرد. بانک پس از انجام مراحل لازم و تسویه بدهی‌های معوق، تغییر نام را ثبت می‌کند.
در مورد واحدهای مسکن مهر اجاره 99 ساله، فقط ساختمان منتقل می‌شود و مالکیت زمین همچنان با دولت است. برای تغییر نام در این نوع فضاها نیز، خریدار و فروشنده باید به بانک مراجعه کنند و پس از تسویه بدهی‌ها، بانک اطلاعات را به نهاد مربوطه (اداره کل راه و شهرسازی/ شرکت عمران شهر جدید/ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) برای تغییر مستأجر اعلام می‌کند.
اگر برای واحد مسکن مهر، قرارداد پیش فروش بین سازنده و خریدار منعقد شده باشد، ولی مراحل مربوط به واحد و فروش قسطی انجام نشده، ابتدا باید مراحل مربوط به وام و دریافت دفترچه قسط انجام شود و بعد برای انتقال مالکیت اقدام گردد.
برای این کار، واحد مورد نظر باید شرایط زیر را داشته باشد:
- در قرارداد پیش فروش یا صورتجلسه تخصیص واحد، نام پروژه، بلوک، طبقه و واحد مشخص باشد.
- ساخت و ساز واحد به پایان رسیده باشد.
- پروژه قابلیت دریافت وام و تسهیلات داشته باشد.
کلاهبرداری در فروش مسکن مهر
به دلیل اینکه بسیاری از مردم با روش‌های معاملات این املاک آشنا نیستند، مشکلات زیادی برای خریداران و فروشندگان پیش آمده است. مشکلاتی از قبیل فروش ملک به چند نفر، فروش ملک با بدهی، یا معرفی ملک دیگر به جای واحد واقعی، از خطراتی است که خریداران با آن مواجه شده‌اند. به همین دلیل، نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر باید تحت نظر شرکت‌های عمران یا نهادهای مربوطه صورت بگیرد. مراحل قانونی را باید در این نهادها انجام داد و امضای قرارداد در بنگاه‌های املاک کافی نیست.
از وضعیت مالکیت واحد مطلع شوید:
قبل از تمام کردن معامله و پرداخت پول، حتماً از وضعیت ملک و مالکیت آن استعلام بگیرید. تا زمانی که واحدهای مسکن مهر سند رسمی ندارند، نمی‌توان از اداره ثبت اسناد درباره مالکیت آن‌ها سوال کرد. مرجع معتبر برای اطلاع از مالکیت مسکن مهر، شرکت‌های عمران یا اداره کل راه و شهرسازی است.
یکی از شرایط نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر، نبود بدهی معوقه و تسویه بدهی‌های گذشته است. فروشنده باید هیچ بدهی‌ای به بانک یا سازمان‌های دیگر نداشته باشد. بنابراین، اگر واحد بدهی داشته باشد، باید آن تسویه شود. خریدار نیاز است که از این مسائل مطلع باشد.
“`
فقط کسی می‌تواند یک واحد مسکن مهر را بخرد و نام مدیون را در بانک تغییر دهد و سند ملک را منتقل کند.
مدارک لازم برای انتقال مسکن مهر
برای انتقال مسکن مهر در شرکت‌های عمران، چند مدرک لازم است. این مدارک شامل مدارک شناسایی خریدار و فروشنده، قرارداد و صورتجلسه انتخاب واحد است. حضور همزمان خریدار و فروشنده برای انتقال ضروری است. همچنین، مالکانی که کارت قسط دارند باید ابتدا برای انتقال وام به بانک مسکن مراجعه کنند. در این مرحله، نیاز به ارائه ضامن و مدارک ضمانت نیز هست. تنظیم سند رسمی ملک فقط زمانی امکان‌پذیر است که ساخت واحد تمام شده باشد و پایان کار ساختمانی برای آن صادر شده باشد. بعد از این مرحله، برای دریافت اسناد تفکیکی اقدام می‌شود و مالکانی که تمایل دارند سند جداگانه واحد خود را بگیرند، می‌توانند به شرکت‌های عمران شهرهای جدید مراجعه کنند.