ساختمان‌هایی که این روزها در شهرها و شهرک‌ها ساخته می‌شوند، معمولاً به فرم آپارتمان و با تعداد زیادی واحد ساخته می‌شوند. به همین خاطر، برای هر واحد باید سند مستقل دریافت کرد که این کار تابع قوانین شهرداری و ثبت املاک است.
یکی از نیازهای اساسی برای دریافت سند مستقل برای هر واحد آپارتمان، گرفتن پلاک تفکیکی است. برای این کار باید صورت مجلس تفکیکی تهیه شود. نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که پلاک تفکیکی با پلاک ثبتی ساختمان متفاوت است و برای هر کدام مراحل خاص خود را دارد.
پلاک تفکیکی ساختمان چیست؟
تفکیک ساختمان و ملک، یک مفهوم حقوقی است که مربوط به تقسیم املاک می‌شود. طبق قوانین ثبت املاک در کشور ما، تقسیم یک ملک به طور کلی به دو روش افراز و تفکیک انجام می‌شود.
افراز به این معناست که یک ملک مشترک بین صاحبان آن تقسیم می‌شود. مثلاً اگر شخصی فوت کند و خانه‌ای با سه طبقه داشته باشد و ورثه‌اش سه فرزند باشند، همه فرزندان در تمامی طبقات به شکل مشترک مالک‌اند و بدون اجازه یکدیگر نمی‌توانند به یک طبقه دسترسی پیدا کنند.
برای حل این مشکل، هر یک از ورثه می‌توانند نسبت به افراز ساختمان اقدام کنند. در این صورت، اگر کارشناس ثبت تعیین کند که ساختمان قابل افراز است، ساختمان به تعداد طبقه‌ها تقسیم می‌شود و هر یک از طبقات به نام یک وارث ثبت می‌شود. بنابراین هر وارث می‌تواند در طبقه خود تصرف کرده و آن را بفروشد.
نوع دیگر تقسیم املاک، تفکیک است. در این روش، نیازی نیست که ملک چند مالک داشته باشد. حتی یک ملک با یک مالک نیز می‌تواند به قسمت‌های کوچک‌تر تقسیم شود. در این حالت، مالک می‌تواند برای دریافت سند برای هر یک از قسمت‌ها اقدام کند که به این سند، سند تفکیکی گفته می‌شود.
اما برای دریافت سند تفکیکی، مالک یا مالکان باید مراحل خاصی را طی کنند که یکی از مهم‌ترین آن‌ها گرفتن صورت مجلس تفکیکی ملک است. صورت مجلس تفکیکی یک گواهی است که از طرف اداره ثبت ملک صادر می‌شود و در آن مکان و موقعیت هر یک از قطعات تفکیکی مشخص می‌شود. همچنین مالک می‌تواند با این گواهی برای دریافت سند تفکیکی اقدام کند.
در زمان تهیه صورت مجلس تفکیکی، کارمندان اداره ثبت علاوه بر تعیین مکان قطعات تفکیکی، به هر یک شماره‌ای اختصاص می‌دهند که این شماره، پلاک تفکیکی ساختمان یا آپارتمان نام دارد.
به عنوان مثال، اگر مالک ملکی را تخریب کرده و به جای آن یک آپارتمان شش واحدی بسازد، در زمان تنظیم صورت مجلس تفکیکی، این آپارتمان به شش قسمت تقسیم شده و پلاک تفکیکی این واحدها از ۱ تا ۶ خواهد بود.
نحوه گرفتن پلاک تفکیکی ساختمان
مالکین املاک به دلایل مختلفی برای دریافت پلاک تفکیکی اقدام می‌کنند. گاهی یک ملک بزرگ است و به همین دلیل، خریدار کمی پیدا می‌شود. بنابراین، مالک با تفکیک ملک و دریافت پلاک تفکیکی می‌تواند آن را به چند نفر بفروشد و قیمت هر قسمت را پایین‌تر بیاورد.
دریافت پلاک تفکیکی در مورد ساختمان‌های نوساز و پیش‌فروش آپارتمان نیز بسیار مهم است. در این ساختمان‌ها معمولاً پس از اینکه سازنده، ساختمان را به پایان رساند،
برای اینکه هر واحد از یک ساختمان به‌طور جداگانه شناسایی شود و سند تفکیکی مخصوص به خود را داشته باشد، باید مراحل خاصی را طی کرد تا یک پلاک تفکیکی برای هر واحد دریافت شود.
فرآیند دریافت پلاک تفکیکی ساختمان مثل مراحل دریافت پروانه ساخت و شناسنامه فنی دارای مراحل مشخص و روتینی است که طبق قوانین شهرداری و ثبت املاک انجام می‌شود. در اینجا، ما به توضیح روند دریافت پلاک تفکیکی ساختمان می‌پردازیم که شامل مراحل زیر است:
در نخستین مرحله، مالک یا نماینده او (مثل سازنده) باید به شهرداری محل ساختمان مراجعه کرده و گواهی پایان کار را بگیرد.
پس از آن، باید درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی به اداره ثبت ارائه شود که این کار از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.
در مرحله بعد، رئیس اداره ثبت باید تصمیم بگیرد که ملک در وضعیت توقیف نیست تا بتوان به مراحل بعدی ادامه داد.
سپس، یک کارشناس رسمی تفکیک و نقشه‌برداری به محل ساختمان فرستاده می‌شود تا مطابقت اطلاعات گواهی پایان کار با واقعیت را بررسی و تأیید کند.
در ادامه، این کارشناس عدم مغایرت نقشه با سند مالکیت و نداشتن تجاوز به خیابان‌ها و املاک همسایه را تأیید می‌کند.
پس از آن، نقشه‌ای از تمام قسمت‌ها و بخش‌های مشترک ساختمان توسط نقشه‌بردار آماده می‌شود و در آخرین مرحله، اداره ثبت اسناد و املاک، صورت مجلس تفکیکی را صادر می‌کند که در آن پلاک ویژه‌ای برای هر واحد مشخص می‌شود.
کسانی که به دنبال دریافت سند تک برگ هستند، می‌توانند به سایت ثبت ملک رجوع کنند و یا با مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی، مراحل و فرم‌های مربوطه را پر کنند.
تفاوت پلاک تفکیکی ساختمان با پلاک ثبتی
پلاک تفکیکی ساختمان همراه با اصطلاحات دیگری مثل پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مفهوم‌های مهمی را در حوزه ساختمان ایجاد می‌کند.
پلاک ثبتی ساختمان یکی از مفاهیمی است که گاهی با پلاک تفکیکی اشتباه گرفته می‌شود. درحالی‌که این دو مفهوم کاملاً متفاوت هستند و شرایط و مراحل جداگانه‌ای برای دریافت دارند.
طبق قوانین، زمین‌های درون شهری ابتدا به قطعات بزرگتری به نام “بخش” تقسیم می‌شوند و سپس هر بخش به قطعات کوچک‌تر به نام “قطعه اصلی” تقسیم می‌شود که هر یک شماره مخصوصی دارند.
این قطعات اصلی هم به قطعات کوچک‌تر به نام “قطعه فرعی” تقسیم می‌شوند که آن‌ها نیز شماره‌های مخصوص خود را دارند. در نتیجه، هر قطعه فرعی دارای یک شماره فرعی و یک شماره اصلی است که مجموع اینها، پلاک ثبتی را تشکیل می‌دهد.
بنابراین، به‌وضوح تفاوت بین پلاک تفکیکی و پلاک ثبتی روشن می‌شود. به‌طور خلاصه:
تفاوت اصلی این است که پلاک ثبتی مکان قرارگیری یک ساختمان را در یک شهر نشان می‌دهد، درحالی‌که پلاک تفکیکی تعداد و محدوده واحدهای آپارتمانی در یک ساختمان را مشخص می‌کند.
پلاک ثبتی از دو شماره تشکیل شده که در سند ملک ثبت می‌شود، در حالی که پلاک تفکیکی یک شماره واحد است که با توجه به تعداد واحدهای تفکیک شده ساختمان تعیین می‌شود.
دیگر تفاوت این است که دریافت پلاک تفکیکی به معنای تقسیم یک ساختمان به دو یا چند واحد است، درحالی‌که پلاک ثبتی ممکن است برای یک ساختمان بدون تقسیم هم صادر شود.
منبع : خبرگزاری میزان