۱۰ نکته برای عقد قرارداد اجاره خانه
این روزها قیمت مسکن بسیار بالا رفته و به همین دلیل بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند که به جای خرید خانه، اجاره‌نشین شوند. طبق آمار، حدود ۳۰ درصد از مردم کشور مستأجر هستند و این روند در سال‌های اخیر بیشتر شده است.
با توجه به آمار صاحب‌خانه‌ها و ارتباط آنها با مستأجران، می‌توان گفت که تعداد زیادی از مردم با مسئله اجاره درگیر هستند.
بنابراین، آگاهی از قوانین مربوط به اجاره مسکن برای هر دو طرف، یعنی صاحب‌خانه‌ها و مستأجران، ضروری است. در این مقاله به بررسی ۱۰ نکته مهم درباره عقد قرارداد اجاره خانه خواهیم پرداخت.
مراحل نوشتن قولنامه خانه
1. چرا باید با قوانین عقد قرارداد اجاره آشنا باشیم؟
برخی افراد فکر می‌کنند که فقط صاحب‌خانه‌ها باید با قوانین اجاره آشنا باشند و مستأجران نیازی به دانستن این قوانین ندارند. اما این فکر نادرست است؛ زیرا اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است و تصمیمات و قوانین همیشه به هر دو طرف ارتباط دارد. بنابراین چه مستأجر باشید و چه صاحب‌خانه، باید نسبت به این قوانین آگاه باشید تا بتوانید از حقوق خود دفاع کنید.
2. قولنامه چیست و چرا باید درباره آن اطلاعات کافی داشته باشیم؟
قولنامه، برگه‌ای است که در آن طرفین، تعهدات و قول‌های خود را ذکر کرده و امضا می‌کنند. این قولنامه معمولاً در سه نسخه تنظیم می‌شود که دو نسخه نزد طرفین و یک نسخه در دفتر املاکی نگهداری می‌شود. قولنامه‌ها در دادگاه معتبر هستند و می‌توانند به عنوان مدرک استفاده شوند، بنابراین باید با دقت تنظیم شوند و تمامی جزئیات واضح نوشته شوند.
3. قرارداد رسمی به چه نوع قراردادهایی گفته می‌شود؟
قراردادهای رسمی، قراردادهایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. بعضی افراد تنها به ثبت قرارداد در بنگاه مسکن اکتفا می‌کنند. در این صورت، باید جزئیات قرارداد را در برگه‌های مخصوصی که به بنگاه‌ها داده می‌شود، ثبت و امضا کنند.
قراردادهایی که بر روی کاغذ و بدون مراجعه به دفاتر رسمی نوشته می‌شوند، به نام قراردادهای عادی یا قولنامه‌های دستی شناخته می‌شوند. در ادامه، نمونه‌ای از قرارداد رهن و اجاره به صورت قولنامه دستی آورده خواهد شد.
4. کد رهگیری چیست و چرا مهم است؟
از سال 87، بر اساس قانونی که توسط دولت تصویب شده، همه مشاوران املاک موظف هستند معاملات را در سامانه‌ای مخصوص به نام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند.
این ثبت، از یک طرف، صحت معامله را تضمین می‌کند و از طرف دیگر، قابلیت تجزیه و تحلیل اطلاعات مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی فراهم می‌سازد.
هر معامله‌ای که در بنگاه‌ها انجام شود، در این سامانه ثبت شده و یک کد رهگیری دریافت می‌کند. اگرچه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک کاربرد دارد و از دسیسه‌هایی مانند فروش چندباره ملک جلوگیری می‌کند، اما بر اساس قانون، تمام معاملات از جمله اجاره و خرید باید در این سامانه ثبت و دارای کد رهگیری باشند.
در شکل پایین، نمونه‌ای از قرارداد رهن و اجاره به صورت الکترونیکی نمایش داده شده است که می‌توانید از آن برای اجاره خانه استفاده کنید.
5. وقتی قرارداد اجاره می‌نویسید، مشخص کنید که چه کسی هزینه شارژ را پرداخت می‌کند؟
در این مورد قانون مشخصی وجود ندارد و مستأجر و مؤجر باید بر سر آن توافق کنند. به طور کلی، هزینه‌های مشترک باید در زمان نوشتن قرارداد مشخص شود. از آنجا که هزینه شارژ برای مخارج عمومی یک مجتمع مسکونی است، معمولاً مستأجر آن را پرداخت می‌کند.
6. آیا مستأجر باید هزینه تعمیرات را بپردازد؟
تعمیرات به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزئی شامل کارهایی است که مربوط به استفاده روزمره می‌شود.
مواردی مانند تعویض لامپ یا تعویض پوشال کولر جزو هزینه‌های روزمره هستند و باید توسط مستأجر پرداخت شوند.
از طرف دیگر، تغییرات ساختاری، رنگ‌آمیزی دیوارها و خرابی‌های بزرگ مانند سیستم گرمایش به عنوان تعمیرات اساسی شناخته می‌شوند و هزینه آنها بر عهده صاحب‌خانه خواهد بود.
7. تمدید قرارداد چگونه انجام می‌شود؟
نکته مهم برای نوشتن متن تمدید قرارداد این است که ابتدا قرارداد قبلی را بررسی کرده و مشخص کنید کدام بخش‌ها نیاز به تغییر دارند.
برخی از قراردادها در دوره دوم هیچ تغییراتی نمی‌کنند، به همین دلیل لازم نیست مجدداً یک قرارداد جدید نوشته شود. فقط با افزودن یک پاراگراف در انتهای قرارداد قبلی درباره تمدید آن و درج تاریخ تمدید و امضای طرفین، می‌توان این کار را به شکل قانونی معتبر انجام داد.
اگر در هر کدام از بندهای قرارداد مانند مبلغ اجاره یا مدت آن تغییری ایجاد شود، تغییرات باید در همین پاراگراف ذکر شود و همچنین تایید طرفین قرارداد لازم است.
8. چرا باید برای پرداخت اجاره بها رسید بگیریم؟
برخی ممکن است فکر کنند که گرفتن رسید برای پرداخت اجاره بها نشانه عدم اعتماد است؛ اما واقعیت این است که رسید تنها مدرک معتبر برای اثبات پرداخت اجاره بها است. اگر روزی صاحب‌خانه ادعای عدم پرداخت اجاره بها کند، می‌توان به این رسیدها استناد کرد.
9. تغییر اجاره بها چگونه انجام می‌شود؟
طبق قانون، مؤجر در طول مدت قرارداد نمی‌تواند قیمت را تغییر دهد؛ اما بعد از اتمام قرارداد، ممکن است بخواهد اجاره بها را افزایش دهد.
معمولاً مؤجران خواستار افزایش و مستأجران خواستار کاهش اجاره بها هستند. در این صورت، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد تا آنها به مسئله رسیدگی کنند و قیمت عادلانه تعیین شود.
10. اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، چه کنیم؟
مؤجر در دو حالت می‌تواند از مستأجر درخواست تخلیه کند: اول، زمان اتمام قرارداد و دوم، اگر مستأجر به مدت حداقل سه ماه اجاره را پرداخت نکرده باشد. در این صورت، مؤجر می‌تواند با نوشتن درخواست تخلیه به شورای حل اختلاف، ملک را از تصرف مستأجر خارج کند.
در قراردادهای عادی، می‌توان به سرعت حکم تخلیه را از مقام‌های قضایی دریافت کرد؛ اما در قراردادهای رسمی این کار زمان بیشتری خواهد برد زیرا مستأجر فرصتی برای تجدیدنظر خواهد داشت.
بیشتر بخوانید: