روش متداول برای محاسبه و تبدیل رهن و اجاره چگونه است ؟

روش تبدیل رهن و اجاره

یکی از سوالاتی که اکثر افراد هنگام جستجوی خانه به ذهنشان می‌رسد، نحوه تبدیل رهن و اجاره است. به عنوان مثال، با دانستن قیمت یک خانه، چگونه می‌توان فهمید رهن کامل آن چقدر خواهد بود یا چگونه می‌توان اجاره یک خانه را به صورت منصفانه برای رهن و اجاره محاسبه کرد.

یکی از عوامل مؤثر در انتخاب خانه اجاره‌ای، بودجه‌ای است که برای رهن و اجاره اختصاص داده می‌شود. البته در بسیاری از موارد، مبلغ رهن و اجاره قابل تغییر است و می‌تواند به اجاره یا رهن، اضافه یا کمتر شود.

تبدیل مبلغ رهن و اجاره می‌تواند تأثیر مستقیمی بر روی معامله ملک داشته باشد. به طور کلی، فرمول دقیقی برای تعیین مبلغ رهن و اجاره وجود ندارد.

ولی به طور کلی می‌توان این مقدار را برابر با یک دوم، یک سوم، یک چهارم یا یک ششم قیمت خانه در نظر گرفت. معمولاً برای خانه‌های تازه‌ساخته، مبلغ رهن و اجاره حدود یک چهارم قیمت ملک در نظر گرفته می‌شود و با بالاتر رفتن سن ملک، این عدد به سمت یک ششم تغییر می‌کند.

برای ملموس‌تر کردن این موضوع، به یک مثال می‌پردازیم. :

فرض کنید خانه‌ای ۶۰ متری در تهران با سن ساخت ۱۰ سال برای رهن کامل وجود دارد که قیمت هر متر مربع آن ۵ میلیون تومان است.

برای محاسبه رهن کامل این خانه ، باید یک ششم قیمت کل خانه را که از ضرب متراژ در قیمت هر متر مربع به دست آمده، در نظر بگیریم. رهن کامل این ملک، معادل یک ششم مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان یعنی قیمت کل ملک، برابر با ۵۰ میلیون تومان است.

برای تبدیل این رهن به رهن و اجاره، می‌توان به ازای هر ۱ میلیون تومان مبلغ ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفت. به عنوان مثال، اگر بخواهیم ملک را با ۲۰ میلیون تومان رهن کنیم، باید ۶۰۰ هزار تومان به عنوان اجاره پرداخت کنیم.

یکی از نکاتی که باید مدنظر داشت، تغییرات نرخ سود بانکی است. کاهش سود بانکی می‌تواند تأثیراتی بر مبلغ رهن و اجاره داشته باشد که همین مورد روش دیگری برای محاسبه رهن و اجاره ایجاد کرده است.

تبدیل رهن و اجاره به عنوان بخشی از فرآیند معامله ملک اجاره‌ای ممکن است زمان‌بر باشد. ولی ابزار «محاسبه‌گر تبدیل رهن و اجاره» می‌تواند به این فرآیند سرعت و شفافیت بیشتری دهد.

محاسبه‌گر تبدیل رهن و اجاره ابزاری است که به شما کمک می‌کند تا بتوانید محاسبه سریعی از تبدیل رهن به اجاره یا برعکس داشته باشید. در این ابزار فرمول‌های مختلف برای تبدیل رهن و اجاره لحاظ شده است.

تخمین رهن کامل

با توجه به عرف بازار مسکن، رهن کامل یک خانه معمولاً بسته به مدت زمان از ساخت آن، بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. اگر خانه نوساز باشد، باید یک چهارم محاسبه شود و با بالاتر رفتن سن خانه، این عدد به یک ششم نزدیک‌ می‌شود. اگر خانه تازه‌ساخته باشد، ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه در نظر گرفته شود.

به عنوان مثال، فرض کنید که یک خانه 100 متری نوساز در محله‌ای باشد که قیمت خانه در آن محله هر متر 3 میلیون تومان است. پس، رهن کامل آن حدود 75 میلیون تومان می‌شود. 75=4/(3*100)

حالا اگر عمر آن خانه حدود 10 سال باشد، رهن کاملش 50 میلیون تومان خواهد بود. 50=6/(3*100)

عرف بازار برای محاسبه رهن و اجاره

در بسیاری از مواقع، مالکان تمایل دارند که خانه‌شان را به صورت کامل رهن ندهند و بیشتر مدل رهن + اجاره را ترجیح می‌دهند. اما چگونه می‌توان فهمید اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده عادلانه است؟ روش شایع برای محاسبه رهن و اجاره چیست؟

“`html
برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود و یا به ازای هر 10 میلیون تومان از مبلغ رهن 300 هزار تومان اجاره پرداخت شود.

این عدد معمولا در اکثر مناطق یکسان است و مالکین و مستاجرین می‌توانند میلغ اجاره خانه را از طریق این روش تخمین بزنند.

برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره‌ کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه 2 میلیون و 250 هزار تومان اجاره بپردازد. 2250000 = 30000 * 75

اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار ما‌به‌تفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند.

برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد 25 میلیون تومان بابت رهن بپردازد.

مابه‌تفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل کرد.

در نتیجه اجاره‌ ماهیانه‌ مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (1500000 = 30000 * 50 ).

به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره‌ پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد 25 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.

چند نکته در محاسبه رهن و اجاره خانه و تبدیل آن‌ها به همدیگر

• مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن 30 هزار اجاره هر چند عرف کلی بازار است اما ممکن است این نرخ در مناطق و شهر‌های مختلف تغییر کند.
• برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه 4 تا 6 بسته به نوساز بودن یا تعداد سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.
• براساس منطقه و امکانات مورد نظر عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک واحد مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و ممکن به ازای هر متر مربع گاهی تا حدود 7 میلیون تومان رهن در خواست شود.

چند نکته‌ مهم در تبدیل رهن و اجاره

1. هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون 30 هزار تومان، هر یک میلیون 35 هزار تومان باشد.
2. نکته‌ بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود بانکی دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد. بنابراین افزایش یا کاهش سود بانکی بر افزایش یا کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره تاثیرگذار است.
3. در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

نتیجه گیری :

• برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر 4 یا 6 نمود.
• برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر 1 میلیون تومان کرد و نتیجه را در 30 هزار تومان ضرب نمود.
• بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.